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Lettre de l'Expertise Immobilière - n°4

septembre 2020

Ludovic HAUGUEL vous propose une lettre d'information sur le thème de l'expertise immobilière, et plus précisément sur l'expertise des valeurs locatives ou vénales de tous les biens immobiliers.
Nous vous proposerons dans chaque numéro des articles de spécialistes dans le domaine de l'immobilier commercial, tertiaire, industriel et aussi résidentiel.
Nous évoquerons à la fois des sujets juridiques et aussi les nouveautés sur ces marchés.

Indice de la valeur locative

Evolution de la valeur locative, du droit au bail et du loyer  


Sur le dernier semestre observé, la valeur locative tout comme le loyer sont toujours en progression. Sur un an ces valeurs ont même bondi respectivement de 10,46 % et 27,20 %. Mais ça c’était avant… Avant, l’état d’urgence sanitaire et la fermeture des commerces non essentiels à la vie de la nation durant les deux derniers mois. Nul ne peut à ce jour chiffrer les répercussions de la pandémie sur le secteur mais il ne faut pas être devin pour avancer que les valeurs de notre courbe risquent d’être fortement impactées par l’épisode covid-19. Les courbes de novembre prochain devraient nous donner la tendance !

Evolution moyenne au mètre carré
des prix de cessions sur 6 mois
calculée sur 45 cessions dans 18 villes
Evolution moyenne au mètre carré
des prix de cessions sur 1 an
Calculée sur 45 cessions dans 18 villes

Les conséquences du covid-19 sur les valeurs locatives

L'analyse juridique de Me Christophe Denizot


La pandémie a eu de nombreux effets négatifs sur l'activité, dit-il, mais seront-ils suffisamment notables pour avoir des conséquences sur le loyer du bail commercial ? Le retour du tourisme à son niveau antérieur, les contraintes sanitaires, le nombre de locaux restitués par les locataires et une possible désertification pèseront, certes, sur la balance ; mais la pandémie s'apparentant mal à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le facteur déterminant sera celui des transactions à venir.

Les ordonnances ayant reportés et non suspendus les loyers et les charges, les locataires sont actuellement préoccupés à solliciter de leurs bailleurs des franchises de loyer pendant la période de fermeture administrative de leurs locaux, en faisant preuve de créativité, notamment en invoquant la force majeure, la révision pour imprévision... Une autre question va rapidement se poser : c’est celle de l’impact de la pandémie du covid-19 sur les valeurs locatives. Vont-elles se maintenir à leur niveau avant le confinement ou bien vont-elles diminuer ?
 
1. Avant de tenter de répondre à cette question complexe, puisque la situation est inédite, il est important de rappeler les points suivants sur la détermination légale des valeurs locatives. Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce la valeur locative est notamment déterminée par l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Il nous précise d’ailleurs qu’il faut notamment tenir compte de la répartition des activités dans un secteur déterminé, les moyens de transport, de l’attrait ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité du locataire (article R. 145-6 du Code de commerce).
 
Objectivement la pandémie a eu de nombreux effets négatifs sur l’activité commerciale en France : la disparition des touristes, la fermeture administratives de certains commerces, le confinement rendant plus difficile les déplacements des clients dans les commerces ouverts... On peut donc admettre une modification de la commercialité. Mais sera-t-elle suffisamment «notable» pour avoir des conséquences sur le loyer du bail commercial ?
 
Pour répondre à cette question le facteur temporel sera déterminant. En effet, on pourrait admettre que la fermeture d’un commerce pendant deux mois (sans doute trois mois ou plus pour les restaurants et bars) sur une durée d’un bail de neuf ans n’est pas si importante. D’ailleurs, la clientèle qui n’a pas pu faire du shopping pendant cette période voudra peut-être se rattraper en se précipitant dans les boutiques. Il reste que cette période de fermeture n’est pas le seul facteur à prendre en compte pour évaluer l’évolution de la commercialité d’un secteur.
 
Il faudra également évaluer les facteurs suivants : le retour du tourisme à son niveau de 2019 ; les contraintes pour voyager en France (distance à respecter ; transports en commun limités) ; le nombre de locaux restitués par les locataires et donc une possible désertification de certaines zones... Il s’ensuit que la pandémie de covid-19 n’aura pas seulement un impact pendant la période de fermeture administrative et de confinement. Le commerce risque d’en pâtir pendant plusieurs mois.
 
Il reste à déterminer si cet évènement aura des conséquences pendant plusieurs années. En raison de son caractère inédit il est difficile de trouver un comparatif. Nous avons certes subi des crises dites «immobilières», ou «financières» ; mais il n’y a jamais eu de fermeture administrative de commerces, et il n’est donc pas possible de s’y référer pour connaître l’impact temporel. Il existe actuellement trop d’aléa pour évaluer le facteur «temps».
 
2. Il reste le sujet délicat du chiffrage de la valeur locative qui pourrait résulter de cette évolution négative de la commercialité. Il n’y a pas de formule mathématique pour fixer une valeur locative. Elle est déterminée en fonction des règles stipulées dans le Code de commerce par comparaison avec les loyers des locaux voisins. Il pourra déjà être pertinent de séparer les valeurs locatives des locaux fermés et des locaux ouverts, ce qui est d’ailleurs conforme aux prescriptions du code de commerce qui mentionne la destination des locaux comme l’un des facteurs d’évaluation. Certaines activités qui ont pu se maintenir ont d’ailleurs pu voir leurs chiffres d’affaires s’accroitre pendant la période de confinement. Il leur sera plus difficile de revendiquer une baisse de la valeur locative.
 
On rappellera malgré tout que certains éléments ne sont pas pris en compte pour déterminer la valeur locative, et notamment l’évolution du chiffre d’affaires du locataire, dans la mesure où il s’agit d’une donnée subjective. «Le bailleur n’est pas l’associé du locataire.»
 
Le facteur déterminant sera sans doute les transactions à venir. Il faut rappeler que la valeur locative dite de marché (nouvelle location), est avant tout une notion économique qui dépend de l’offre et de la demande. Si les transactions reprennent après la période de confinement sans baisse significative de loyer, l’impact sur les valeurs locatives sera sans doute limité. Si en revanche, le niveau de transaction s’effondre et que les locataires restituent leurs locaux (par exemple en donnant congé ou en procédant à une résiliation dans le cadre d’une procédure collective). Il faudra donc attendre plusieurs mois avant de pouvoir déterminer si les évènements ont eu un impact sur les valeurs locatives. Il conviendra de confronter l’offre et la demande en fonction des secteurs et des types d’activités.
 
3. Pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, les parties doivent attendre des périodes précises et essentiellement le renouvellement. Les locataires pourraient-ils engager une procédure de révision triennale du loyer à la valeur locative (au moins trois ans à compter de la prise d’effet du bail) ? Ce n’est pas si simple, car ils doivent justifier d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10 % des valeurs locatives.
 
En effet la modification doit être «matérielle». Il faut caractériser des transformations concrètes, par exemple la construction de bâtiments ou la création de transport en commun. Une fermeture administrative et une pandémie mondiale s’apparentent difficilement à une modification «matérielle» et ce d’autant que la Cour de cassation a jugé de longue date que l’arrivée d’enseignes dans un secteur ne permet pas de revendiquer la révision triennale à la valeur locative.
 
La jurisprudence sait cependant être plus souple. A titre d’exemple, il a déjà été admis comme étant matériel, la désertification de nombreuses surfaces de bureaux et de commerces et la baisse notable de la fréquentation des stations de Ratp (cour d’appel de Paris, 20 septembre 2002), et la fermeture de nombreux commerces, la faible fréquentation d'un parc de stationnement, la réalisation décevante d'une zone d'aménagement concerté et la forte baisse des prix de vente des locaux neufs à usage de bureau et d'habitation, ainsi que la chute des valeurs des fonds de commerce et de droit de bail (Cour de cassation, 26 septembre 2001).

Le lissage du déplafonnement du loyer commercial issu de la loi Pinel est constitutionnel

Le Conseil constitutionnel valide le mécanisme de lissage du déplafonnement du loyer commercial, créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, et il rappelle que les parties peuvent l'écarter.


Le montant du loyer d’un bail commercial renouvelé est plafonné en fonction de la variation d’un indice de référence, sauf si les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative (dont les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité) ont subi une modification notable. Dans ce cas, le nouveau loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte alors même que ce montant dépasse le plafond de hausse autorisé  (C. com. art. L 145-33 et L 145-34).
Dans sa rédaction issue de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel), l’article L 145-34, dernier alinéa prévoit cependant un mécanisme de lissage de ce déplafonnement aux termes duquel la hausse de loyer qui en résulte ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10?% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité portant sur cette disposition (Cass. 3e civ. QPC 6-2-2020 n° 19-19.503 FS-PB : BRDA 6/20 inf. 14), le Conseil constitutionnel juge qu'elle ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété protégé par l'article 2 de la Déclaration des droits de l'Homme de 1789, dès lors que : 
  • en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d'un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales, poursuivant ainsi un objectif d'intérêt général ;
  • le texte critiqué permet au bailleur de bénéficier chaque année d'une augmentation de 10 % du loyer de l'année précédente jusqu'à ce qu'il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative ; 
  • les dispositions contestées n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. 
A noter :
1. La limitation de l’augmentation de loyer issue d’un déplafonnement à 10?% du loyer acquitté l’année précédente est susceptible d’engendrer un décrochage entre la valeur locative et le montant du loyer. Or, le droit au bail étant d’autant plus élevé que le loyer est bas, ce plafonnement risque de conduire à une augmentation significative du droit au bail, entraînant un transfert de la valeur économique au profit du locataire, puisque le bailleur ne pourra refuser le renouvellement du bail qu’en lui versant une indemnité d’éviction, elle-même calculée en tenant compte de la valeur du droit au bail. 
Tels étaient les arguments qui avaient été soulevés au soutien de la demande de QPC devant la Cour de cassation. Pour le Conseil constitutionnel, l'atteinte ainsi portée au droit de propriété du bailleur par ces dispositions n'est cependant pas disproportionnée au regard du but poursuivi par le législateur. 
2. La possibilité d'écarter conventionnellement le mécanisme de lissage du déplafonnement avait déjà été retenue par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. avis 9-3-2018 no 17-70.040 PB  : BRDA 8/18 inf. 15). Il est vrai que l'article L 145-34 du Code de commerce n'est pas visé au rang des dispositions d'ordre public mentionnées à l'article L 145-15 du même Code.
Maya VANDEVELDE
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Expertises en estimations de valeurs locatives et vénales de biens immobiliers.

Lettre d'information n°4
Septembre 2020
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