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Lettre de l'Expertise Immobilière - n°5

janvier 2021

 
Ludovic HAUGUEL vous propose une lettre d'information sur le thème de l'expertise immobilière, et plus précisément sur l'expertise des valeurs locatives ou vénales de tous les biens immobiliers.
Nous vous proposerons dans chaque numéro des articles de spécialistes dans le domaine de l'immobilier commercial, tertiaire, industriel et aussi résidentiel.


Dans cette édition nous évoquerons à la fois :
  • Le piège à éviter lors de l'évaluation d'un immeuble loué,
  • Les tendances du marché hôtelier, et du marché des logements neufs,
  • Des exemples de transactions significatives régionales.

Chroniques

L'impact du loyer facial sur la valeur vénale


L’écart entre le loyer facial et économique varie essentiellement en fonction de la stratégie des bailleurs. La face cachée de la valeur locative doit être analysée pour s’éviter toute mésaventure, le risque étant principalement celui d’une surévaluation.
 
Stratégie 1 : Je sécurise l’occupation
Afin de limiter les risques de vacance (et ce qui en découle) tout en conservant une apparente rentabilité, le bailleur pourra le plus souvent consentir une franchise de loyer ou une participation pour travaux, moyennant une durée d’engagement ferme du locataire plus importante.
En sécurisant la location, le risque locatif est minoré et tend à compresser de quelques points le rendement attendu.
Cette stratégie visait dans un premier temps à assurer la conservation des revenus locatifs lors de la crise économique de 2008.

Stratégie 2 : Je me prémunis d’une situation vraisemblablement anormale
De manière très localisée, pour des raisons relevant par exemple de politiques urbaines, de travaux de voirie, de manifestations ou évènements majeurs, il peut être judicieux pour le bailleur de concéder, par avenant et de manière temporaire, quelques aménagements de loyers, afin d’éviter un départ ou une renégociation (aux échéances) plus sévère.
Cette stratégie, aujourd’hui déployée par de nombreux bailleurs du fait de la crise sanitaire, a pour principal intérêt, en cours de bail, de se prémunir de la vacance. Sur le long terme, elle peut aussi être bénéfique ; le locataire demeurant en bonne entente avec le propriétaire.
 
Stratégie 3 : Je maximise mon prix de vente
Il s’agit, ces dernières années, de la stratégie la plus usitée mais aussi la plus controversée.
Dans l’optique d’une cession d’actif, certains protagonistes de l’investissement immobilier se sont vus présenter des scénarii pour lesquels le loyer facial constituait l’assiette de valorisation de l’actif ; les rendements attendus restant avant tout du ressort de l’acquéreur potentiel.
À la différence de la stratégie 1, la faveur accordée au locataire n’est que secondaire. Le loyer facial est généralement assez nettement supérieur à un loyer effectivement soutenable et les mesures d’accompagnement ne viennent que compenser cet écart.
On notera toutefois que cette stratégie est avant tout déployée sur les secteurs "prime", là où l’afflux de capitaux demeure le plus important.

Suivant la stratégie adoptée et à première vue, l’impact sur la valeur vénale peut être significatif.
Les notions de "loyer économique" et "loyer facial" impliquent de qualifier le revenu généré par l’actif.
Si le revenu est inférieur à la valeur locative réelle des lieux loués, mais qu’il n’apparaît pas possible dans un avenir proche de le majorer pour le porter à cette valeur, le candidat acquéreur pourra alors acheter le bien en cause sur la base d’un taux de rendement de marché légèrement plus faible que celui ordinairement constaté, en raison du risque limité et du gisement de valeur.
Dans le cas contraire, où il apparaît possible à court ou moyen terme de porter le niveau de loyer à la valeur locative de marché, Il convient de capitaliser les revenus théoriques (valeur locative) en tenant compte des sur ou sous-loyers.
Si le loyer est supérieur à la valeur locative, il faut alors s’interroger sur les chances du bailleur de continuer à percevoir celui-ci dans l’avenir.
L’attention mérite donc d’être portée sur la détermination de la valeur locative et non sur la lecture directe du quittancement correspondant, lui, au loyer facial ou au loyer économique.

Tendances de marché

Hôtel français : une classe d’actifs éprouvée


En France, l’investissement hôtelier a atteint 537 M€ env. sur les 9 premiers mois de 2020, -75 % sur 1 an. Sur la même période, le taux d'occupation a diminué de moitié et le RevPAR* moyen a chuté à 27,9 € HT (-58 % sur 1 an). Le prix moyen a logiquement été entamé, s'établissant à 79,5 € HT (-16 % sur 1 an).
*Revenue Per Available Room : chiffre d’affaires hébergement (hors petit-déjeuner), divisé par le nombre de chambres disponibles.
 

Logements neufs : l’affaissement perdure


Sur les 9 premiers mois de l'année, les ventes* de logements neufs ont reculé d'1/3 (82.092 contre 116.448 sur la même période 2019). Les institutionnels, par le biais de grands programmes d'acquisition, ont permis de contenir l'hémorragie des ventes en bloc (-11 % sur 1 an). Les mises en vente de logements neufs ont chuté de +40 % sur 1 an (52.826 contre 88.972 sur les 9 premiers mois de 2019), jusqu'à atteindre un niveau historiquement bas depuis près de 20 ans. Le prix moyen des logements neufs n’a pas augmenté. La pénurie d'offre, couplée à la baisse de la demande des ménages, semble expliquer cette stagnation.
*Réservations totales de logements : logements au détail + logements en bloc + résidences services.
 

Transactions
 

ABR Solutions :
1.660 m² à Isneauville (76)
ABR Solutions a acquis un immeuble tertiaire de 1.660 m² à Isneauville (76) - Parc
de la Ronce.
Livraison : août 2021.
Transaction : Arthur Loyd Rouen.
 
Klépierre : 2 actifs pour 2,2 M€ et 1,5 M€
Klépierre a cédé 2 locaux commerciaux de :
• 1.485 m² à Saint-Étienne-du-Rouvray (76).
Utilisateur : Lidl.
Investissement : 2.197.309 € AEM.
• 4.066 m² à Martin-Église (76).
Utilisateur : Centrakor. Investissement : 1.545.000 € AEM.
Acquéreur : investisseur privé.
Transactions : Storee Retail (département investissement).
 
Meubles Gautier : 450 m² à Gonfreville-l’Orcher (76)
Meubles Gautier a loué un local commercial de 450 m² à Gonfreville-l'Orcher (76) -
Zone commerciale. Loyer annuel : 40.500 € HT HC.
Transaction : Place du Commerce.

Rue du Gros-Horloge à Rouen (76)
Un commerce de 38 m² à une activité de Restauration et d’Alimentation.
Droit au bail : 90 000 €.
Loyer : 41 400 €.
Valeur locative : 1 326 € / m².
Date : Novembre 2020.
 
Rue Guillaume le conquérant à Rouen (76)
Un commerce de 25 m² à une activité de Restauration et d’Alimentation.
Droit au bail : 58 000 €.
Loyer : 12 000 €.
Valeur locative 712 € / m².
Date : février 2020.
Site web Hauguel Expertise Immobilière
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Expertises en estimations de valeurs locatives et vénales de biens immobiliers.

Lettre d'information n°5
Janvier 2021
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9, rue Guillaume le Conquérant 76000 ROUEN
RCS de Rouen 753 651 454
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